Définitions des indicateurs Immostat

Le GIE Immostat s'appuie sur les informations vérifiées et qualifiées par les services Etudes et Recherche de ses membres. La mutualisation des données et des méthodes permet de fournir des indicateurs fiables et exhaustifs sur le marché de l'immobilier d'entreprise en France.

La demande placée des bureaux

La demande placée des bureaux correspond à l'ensemble des locations ou ventes à l'occupant (par opposition aux ventes à investisseur) portant sur des locaux à usage de bureaux. Elle est exprimée en mètres carrés de surface utile. L'indicateur ne tient compte que des baux nouvellement signés pour une durée supérieure à 12 mois. A ce titre, les renégociations de bail et les ventes réalisées auprès des locataires déjà en place sont exclues.

Les loyers moyens

Les loyers moyens sont exprimés en euros hors taxes, hors charges par mètre carré à l'année (€ / m² / an HT HC). Par souci d'homogénéité, seules les transactions dont l'état des locaux est spécifié comme "de seconde main" sont inclus dans le calcul.

Au niveau de chaque segment, ImmoStat calcule une moyenne simple pour les petites, moyennes et grandes transactions, d’après un découpage propre à chaque marché. Lorsqu’il y a moins de 3 références disponibles pour l’un de ces calculs, le résultat du trimestre précédent est utilisé pour compléter l’échantillon. Pour obtenir le loyer moyen de seconde main d’un segment ImmoStat, on regroupe ces trois moyennes d'après leur poids respectifs dans la demande placée observée par le passé.

Cette structure imposée permet d’éviter à l’indicateur de loyer de varier à cause de changements de régime dans l'activité des différents marchés.

Le taux d'accompagnement

Le taux d'accompagnement s'appuie sur trois formes de remise :

  1. les franchises de loyers,
  2. les travaux,
  3. les loyers progressifs.

Le taux d'accompagnement représente le poids de ces aménagements par rapport au revenu total qui serait obtenu au prix de loyer facial sur la durée ferme du bail.

Exemple :

Bail de 9 ans ferme sur 10 000 m² à 500 €/m² avec une franchise de 12 mois et des travaux à hauteur de 100 €/m².
Loyer facial global sur 9 ans = 10 000 x 500 x 9 = 45 000 000 €
Aménagements = (10 000 x 500 x 12/12) + (10 000 x 100) = 6 000 000 €
Taux d'accompagnement : 6M€ / 45M€ = 13,3%

Le taux d'accompagnement n'est calculé que sur des transactions locatives d'au moins 1 000m².
A l'exception du taux pour l'ensemble de l'Ile-de-France qui est pondéré par les surfaces, le taux d'accompagnement moyen calculé par zone, secteur ou segment est une moyenne simple des transactions recensées. Chaque trimestre le taux est recalculé sur la période des 12 derniers mois.

L'investissement

Le montant de l'investissement représente le volume global des biens acquis en immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, locaux d'activités, entrepôts) lors de transactions :

  • dont l'acquéreur est un investisseur,
  • dont le montant acte en main est supérieur à 4 millions d'euros.

L'investissement est exprimé en millions d'euros (M€).
La série ImmoStat démarre en 2004 (1ère publication en 2005).

L'offre immédiate

L'offre immédiate représente l'évaluation des surfaces immédiatement disponibles. Cet indicateur résulte de la moyenne des données fournies par les conseils membres du GIE en distinguant les biens neufs des biens de seconde main.

Etat des locaux : neuf / seconde main

Une transaction est considérée comme d'état neuf si elle a lieu moins de 5 ans après la construction ou le redéveloppement d'un immeuble et que l'état des locaux est lui-même neuf ou restructuré.
Une relocation dans un immeuble achevé il y a moins de 5 ans est donc qualifiée de "seconde main".

La demande placée des entrepôts

La demande placée des entrepôts correspond à l'ensemble des locations ou ventes à l'occupant (par opposition aux ventes à investisseur) portant sur des entrepôts de plus de 5 000 m² en Ile-de-France et de plus de 10 000m² pour le reste de le France. Elle est exprimée en mètres carrés de surface utile.

Sont comptabilisés :

  • les locaux qui répondent aux critères définis pour les entrepôts de classes A et B,
  • les entrepôts frigorifiques,
  • les messageries.

L'indicateur ne tient compte que des baux nouvellement signés pour une durée supérieure à 3 mois. A ce titre, les renégociations de bail et les ventes réalisées auprès des locataires déjà en place sont exclues. La demande placée entrepôts est établie à partir de 2005 pour l'Ile-de-France et 2011 pour le reste de la France.

Définitions des zones géographiques Immostat

Dans leurs études, les membres du GIE ImmoStat partagent tous la même segmentation géographique de l'Ile-de-France

Ce découpage commun en 8 secteurs et 20 segments est issu de leur expertise métier et réflète l'évolution des marchés immobiliers. C'est aussi un standard mis à la disposition de tous pour faciliter la comparabilité des informations entre les différents acteurs de l'immobilier d'entreprise.

La délimitation des zones est communale à l'exception de Paris Quartier Central des Affaires et de La Défense pour lesquels se pratique une délimitation à la rue.

Les informations de marché publiques sont mises à disposition sur 5 zones.
Les professionnels peuvent acquérir des séries plus détaillées portant sur 8 secteurs ou 20 segments.

Zone Immostat (Grand Public) Secteurs Segments Définitions des segments
Paris Ouest Paris QCA (secteur sans segment) Le QCA est la partie centrale de l’ensemble formé par les 1er, 2ème, 8ème, 9ème, 16ème et 17ème arrondissement de Paris. Il est délimité à l’ouest par La Porte Maillot, l’avenue de Malakoff et le Trocadéro; au nord par la Porte Champerret, l’avenue de Villiers et la Gare Saint Lazare; à l’est par la rue Montmartre et la rue du Louvre; au Sud par la rue de Rivoli.
Reste de Paris Ouest (secteur sans segment) Il s'agit des parties restantes des arrondissements 1, 2, 8, 9, 16 et 17 de Paris.
Reste de Paris Paris Sud Paris 5e/6e/7e Arrondissements 5, 6 et 7 de Paris
Paris 12e/13e Arrondissements 12 et 13 de Paris
Paris 14e/15e Arrondissements 14 et 15 de Paris
Paris Nord Est Paris 3e/4e/10e/11e Arrondissements 3, 4, 10 et 11 de Paris
Paris 18e/19e/20e Arrondissements 18, 19 et 20 de Paris
Croissant Ouest La Défense (secteur sans segment) Territoire d'aménagement à cheval sur Courbevoie, Nanterre et Puteaux
Croissant Ouest (hors la Défense) Péri-Défense Courbevoie, Nanterre, Puteaux, Rueil-Malmaison, Suresnes
Neuilly Levallois Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret
Boucle Sud Boulogne-Billancourt, Issy-les -Moulineaux, Meudon, Sèvres, St-Cloud
Boucle Nord Asnières-sur-Seine, Bois-Colombes, Clichy, Colombes, Gennevilliers, La Garenne-Colombes, Villeneuve-La-Garenne
Première couronne Première couronne Première couronne Nord Aubervilliers, Bobigny, Le Pré-St-Gervais, Les Lilas, Pantin, St-Denis, St-Ouen
Première couronne Est Bagnolet, Charenton-le-Pont, Fontenay -sous-Bois, Joinville-le -Pont, Montreuil, Nogent-sur-Marne, St-Mandé, St-Maurice, Vincennes
Première couronne Sud Arcueil, Bagneux, Cachan, Châtillon, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Malakoff, Montrouge, Vanves, Villejuif
Deuxième couronne Deuxième couronne Deuxième couronne Sud Antony, Bièvres, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Clamart, Fontenay-aux-Roses, Fresnes, Igny, Le Plessis-Robinson, Les Ulis, L'Haÿ-les-Roses, Massy, Meudon-la-Forêt, Orly, Orsay, Palaiseau, Paray-Vieille-Poste, Rungis, Sceaux, Thiais, Vélizy-Villacoublay, Verrières-le-Buisson, Villebon-sur-Yvette, Vitry-sur-Seine, Wissous
Villes nouvelles - St Quentin Elancourt, Guyancourt, La Verrière, Magny-les-Hameaux, Montigny-le-Bretonneux, Trappes, Voisins-le-Bretonneux
Villes nouvelles - Marne-la-Vallée Bry-sur-Marne, Bussy-St-Georges, Bussy-St-Martin, Champs-sur-Marne, Chessy, Collégien, Croissy-Beaubourg, Emerainville, Ferrières-en-Brie, Lagny- sur-Marne, Lognes, Magny-le-Hongre, Montevrain, Noisiel, Noisy-le-Grand, Serris, St-Thibault-des-Vignes, Torcy, Villiers-sur-Marne
Pôle de Roissy Aulnay-sous-Bois, Gonesse, Roissy-en-France, Tremblay-en-France, Villepinte
Reste deuxieme couronne Toutes les communes d’Ile de France qui n’appartiennent pas aux secteurs définis