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LES GRANDS INDICATEURS DU MARCHE FRANCILIEN (Données fournies par le GIE Immostat)

Depuis fin 2001, BNP Paribas Real Estate Transaction France, CB Richard Ellis, DTZ et Jones Lang LaSalle mettent en commun leurs informations sur les transactions réalisées sur le marché locatif des bureaux en Ile-de-France, sur les disponibilités immédiates, ainsi que sur le marché de l'investissement, au sein du GIE Immostat.
Il s'agit d'une démarche originale, pour la première fois entreprise en Europe, et, à notre connaissance, dans le monde. Cette initiative novatrice permet une lisibilité accrue du marché de l'immobilier d'entreprise. Le GIE Immostat, administré en complète autonomie et bénéficiant d'une entière neutralité, est organisé pour assurer la totale confidentialité des informations détenues par les quatre sociétés, en particulier tout ce qui concerne l'identité des parties.

Une segmentation géographique commune et homogène de l'Ile-de-France a été définie, qui tient compte des évolutions récentes des marchés. La mise au point de ce découpage en 8 secteurs géographiques (subdivisés en 22 sous-secteurs) de l'Ile de France est le fruit d'une réflexion commune des conseils en immobilier d'entreprise membres du GIE Immostat.
La référence à ce découpage est désormais systématique dans les études publiées par ces quatre conseils. Il s'agit encore une fois d'un outil d'unification et d'uniformisation des méthodes qui devra permettre aux différents analystes extérieurs d'appréhender de manière identique les informations fournies sur le marché de l'immobilier d'entreprise en Ile de France.
La délimitation des zones est communale à l'exception des zones de Paris Quartier Central des affaires et de La Défense où une définition de délimitations à la rue existe.

DEFINITIONS DES INDICATEURS PRESENTS SUR WEBIMM

La demande placée bureaux

Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, portant sur des locaux à usage de bureaux, réalisées par des utilisateurs finaux. La demande placée est exprimée en m² de bureaux vendus ou loués. Dans le cas des locations, elle prend en compte la surface utile brute locative (SUBL) et ne tient compte que des baux nouvellement signés pour une durée supérieure à 12 mois. Elle exclut donc les renégociations de bail ainsi que les ventes réalisées auprès des locataires déjà en place.

Disponibilité immédiate

Evaluation des surfaces immédiatement disponibles.

Mode de Calcul des loyers moyens

Les loyers sont exprimés en euros hors taxes, hors charges, par m²/an, en différenciant l'état du bien, neuf ou seconde main.
Ne sont prises en compte dans le calcul des loyers que les transactions de la base Immostat disposant d'informations concernant l'état du bien.

1.  Les loyers moyens par secteurs sont calculés dans des conditions définies : au moins trois transactions dans une période de trois trimestres consécutifs.

2.  Dans les secteurs où ont été recensées plus de trente transactions pour un état de bien (neuf ou seconde main) dans un délai de deux ans, les loyers moyens pondérés sont redressés en tenant compte de la répartition des transactions par tranches de surface.

3.  Dans les secteurs où ont été recensées moins de trente transactions pour un état de bien dans un délai de deux ans, le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions.

Montant total des investissement

Volume global du prix de biens immobiliers "banalisés" (bureaux, locaux d'activités, entrepôts et commerces) acquis lors de transactions où l'acquéreur est un investisseur et dont le montant est supérieur à 4 millions d'euros (acte en main). Ce montant global est exprimé en millions d'euros.

La "fourchette" de loyers

D'un secteur Immostat correspond à un intervalle -valeur haute, valeur basse- contenant 80 % des loyers faciaux (exprimés en € /m² /an HT HC) des transactions réalisées dans ce secteur depuis 6 mois. (10% des loyers ayant été inférieurs à la valeur basse et 10 % supérieurs à la valeur haute). Si durant la durée des 6 derniers mois, moins de trente transactions ont été enregistrées sur le secteur, la période couverte par les fourchettes est étendue aux 9 derniers mois et peut ainsi aller jusqu'aux 12 derniers mois. La fourchette des loyers est communiquée pour chaque secteur et sous secteur, elle n'est pas calculée pour l'ensemble de l'Ile de France par souci de précision statistique.

La demande placée entrepôts

Ensemble des transactions, à la vente ou la location, portant sur des entrepôts plus de 5 000 m² pour le compte d'utilisateurs. Le critère de définition d'un entrepôt est issu de la cotation CELOG (mise en place par l'Observatoire Régional de l'Immobilier d'Entreprise en Ile-de-France – ORIE – en 2003). Sont comptabilisés les locaux qui répondent aux critères définis pour les entrepôts de classes A et B, ainsi que les entrepôts frigorifiques et les messageries. Dans le cas des locations, la demande placée est exprimée en m² de surface utile brute locative (SUBL) et ne tient compte que des baux nouvellement signés pour une durée supérieure à 3 mois. Elle exclut donc les renégociations de bail et les ventes réalisées auprès d'utilisateurs locataires déjà en place.

Note sur la méthodologie

Investissement

A partir de l'année 2004 Les montant communiqués sont obtenus à partir de la base de données du GIE IMMOSTAT.

La disponibilité immédiate

Résulte de la moyenne des données fournies par les conseils membres du GIE.

Demande placée et Loyers Moyens

A partir de 2000 La demande placée et les loyers moyens sont obtenus à partir de la base de données du GIE IMMOSTAT.

Demande placée Entrepôts

A partir de 2005 La demande placée entrepôts est obtenue à partir de la base de données du GIE IMMOSTAT.

Données provisoires et définitives

Les Statistiques publiques d'une année civile sont qualifiées de provisoires jusqu'à la fin du premier trimestre de l'année civile suivante.

Les statistiques de l'année civile en cours sont toujours modifiables jusqu'à la fin du premier trimestre de l'année suivante. Par la suite, les statistiques sont qualifiées de définitives (sauf cas exceptionnels : transactions erronées ou non prises en compte, impactant de plus de 5 000 m² la demande placée ou de plus de 50 millions d'euros le montant de l'investissement)

Cette règle s'applique à tous les indicateurs calculés à partir des bases de données transactions :

- Demande placée (Transactions) bureaux
- Demande placée (Transactions) entrepôts
- Loyers moyens pondérés bureaux
- Fourchettes de loyer bureaux
- Montant de l'investissement.

Informations complémentaires

SUBL

La Surface Utile Brute Locative est égale à la SHON (surface Hors Oeuvre Nette) déduction faite des éléments structuraux, (poteaux, murs extérieurs, refends, etc.), des locaux techniques hors combles et sous sols (chauffage, ventilation, poste EDF, commutateur téléphonique) et des parties communes non exclusivement réservées à l'usage d'un locataire ou d'un co-propriétaire. On estime que la SUBL est généralement égale à 85 % de la SHON.

SHON

La Surface Hors Oeuvre Nette correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, après déduction de la surface des combles et sous sols non aménageables, la surface des toitures terrasses, des balcons, des loggias, les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée et les surfaces de parking.

Pré commercialisation

Transaction réalisée au moins six mois avant la livraison d'un immeuble neuf.

Montant ACTE En Main

Droits, taxes et charges inclus.